Bostadsmarknaden – en framtidsspaning
Det är verkligen ett högriskprojekt att ge sig på att sia om bostadsmarknadens framtid. Hur många gånger har inte professorerna på KTH, Kungliga Tekniska Högskolan, haft fel i sina utsagor.
Jag kan inte låta bli att tycka att vi går mot en intressant framtid gällande utvecklingen på bostadsmarknaden. Jag följer allt som skrivs, debatteras och ny lagstiftning inom området. Det lite överdrivna intresset måste vara en kvarleva från mina år som fastighetsmäklare. För egen del finns det dock inga framtida planer på köp eller försäljning av bostad.
Jag är av den uppfattningen att vi står inför en nedgång av bostadspriserna men som kommer att slå olika mellan städer, regioner och olika typer av bostäder. På orter med god tillgång på arbetstillfällen och med brist bostäder kan priserna hållas uppe men även där borde en nedgång eller åtminstone avmattning av prisökningen ske.
Faktorer som borde tala för en nedgång av priserna på bostadsmarknaden:
– En sannolik fördubbling av utlåningsräntan inom en period av två år. Ett lån på 3 000 000 kr blir då ca 31 000 kr dyrare per år om räntan stiger med 1,5 procentenhet.
– Mindre disponibel inkomst för hushållen beroende på inflationen med bland annat högre priser på mat, bränsle, fritidsaktiviteter. Troligtvis kommer även till exempel hästar, hundar och fritidsbåtar sjunka i pris.
– En omprioritering av livstilen efter pandemin där kostnader för boendet prioriters mindre till förmån för resor, upplevelser och social samvaro.
– Incitament att använda bostäder som ren investering kommer att minska när räntorna ökar. Jag har aldrig ansett att vi har en brist på bostäder i Sverige men däremot en överefterfrågan beroende bland annat på obefintlig inlåningsränta. Bostäder som rena investeringsobjekt kommer att minska och därmed efterfrågan.
– Bankerna kommer rimligtvis ställa högre krav på bostadsköparna, dvs utrymmet att låna till bostad kommer att minska och mer kontantinsats krävs. Detta kan komma att minska efterfrågan och därmed prisbilden.
– Budgivningspsykologin. Om antalet budgivare minskar kommer priserna sjunka. Till en början kommer säljarna hålla emot men efter en tid måste bostäderna trots allt säljas. Försäljningarna kommer ta längre tid och köpare hinner tänka efter och kanske inte dras med i budgivningshysteri.
Andra negativa effekter som kan uppstå på bostadsmarknaden:
Risk för unga att förlora kontantinsatsen
En konsekvens av sjunkande priser på bostadsmarknaden kan bli att nyblivna och ofta unga bostadsägare kan förlora sin kontantinsats. Det kan ske om den ägda bostaden måste säljas till ett lägre pris än den ursprungligen köptes för. Exempel: En bostad köps för 4 000 000 kr där köparen sätter in 800 000 kr kontant (20%). Om samma bostad måste säljas till 15% lägre pris, det vill säga 3 400 000 kr har säljaren då endast kvar 200 000 kr av sin ursprungliga kontantinsats på 800 000. De 200 000 kr kommer då inte räcka till kontantinsats för att köpa en ny bostad även om den nya bostaden också har gått ner i pris. Exemplet är förenklat och bortser från till exempel kostnader som lagfartsavgift och mäklararvode men det gör kalkylen tyvärr bara ännu sämre.
Ökade räntekostnader för bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsinnehavare kan drabbas dubbelt när räntekostnaden ökar. Nyare bostadsrättsföreningar som ofta är högt belånade kan tvingas höja månadsavgifterna (kanske kraftigt) då räntekostnaden ökar. Den ökade räntan belastar då bostadsrättsinnehavaren som har egna lån dubbelt. Bostadrättsföreningarnas ekonomi kommer att behöva granskas mer ingående innan köp av bostadsrätt. Lägenheter i äldre solida föreningar kommer att klara sig bättre vid en prisnedgång.