Favoriter sedan länge i bokhyllan

Hem, hus, bostäder. Människor och boplatser. Jag har alltid varit intresserad, kanske fascinerad, av just dessa två grundpelare i livet. Med tiden som fastighetsmäklare blev mötet med människorna mer intressant än själva bostäderna men intresset för olika typer av hem och bostäder har bestått. Jag dammar av gamla vackra och innehållsrika böcker i bokhyllan. Om man skall leta efter en bok så är det faktaspäckade ”Så byggdes husen 1880-1980” av Cecilia Björk m fl författare. Intressant och detaljerat om flerbostadshus och dess olika byggnadsstilar genom tiderna. Det finns även en nyare och kompletterad upplaga. Ett boktips.

Lockpriserna är här igen

Under några månader har jag haft anledning att studera bostadsrättsprisernas utveckling i Stockholmstrakten och jag kan bara konstatera att lockpriserna är här igen. Jag har ingen statistik att referera till men jag ser ett tydligt mönster där väldigt många lägenheter blir sålda till priser långt över utgångspriset. Det är ganska lätt att genomskåda att när utgångspriset är satt precis under ett jämt miljontal kronor räknar säljaren (och fastighetsmäklaren) med ett försäljningspris som landar några hundra tusen däröver.

Efter alla mina egna år som fastighetsmäklare vet jag att det är väldigt många spekulanter som tror att det är fastighetsmäklaren som vill trissa upp priset men mäklaren vill egentligen mest bara ha en snabb, okomplicerad och trygg affär så att det går att fokusera på nästa affär. Visserligen ligger det i fastighetsmäklarens intresse att få en nöjd säljare som glatt berättar det för sina vänner om en snabb och lyckosam försäljning men viktigast brukar vara att hålla hög omsättning.

Många säljare tycks också vilja klara av försäljningen så snabbt och smidigt som möjligt, det är framför allt lägenheter som tas bort innan första visningen. Säljarna är ofta oroliga och tycker ibland det känns tryggt att acceptera ett snabbt bud som kanske ligger 10-15% över utgångspriset. Som spekulant är det lättare att lyckas med med den köptaktiken om utgångspriset är lågt satt.

Den svåra konsten att finna ett fritidshus

Mitt tålamod är hårt prövat. Det som till synes borde vara ganska enkelt har visat sig vara riktigt svårt. Ja, ibland känns det faktiskt helt omöjligt.

Jag pratar om att finna ett fritidshus. Min man och jag har hållit på ett tag nu och jag får ständigt frågan om hur det går. Det ärliga svaret är ”inte bra alls”. Två gånger när vi har lämnat bud har säljaren hoppat av, det vill säga bestämt sig för att inte sälja längre och därmed dragit tillbaka försäljningsuppdraget. Den första gången hade vi kommit så långt att vi genom fastighetsmäklaren var överens om pris och hade satt upp tid för kontraktsskrivning. Den andra gången var vi den enda budgivaren när säljaren ändrade sig. Till det kommer några hus som har skenat iväg i budgivningar och ett par där ägar- och nyttjandeförhållandena avseende strand och brygga varit oklara.

Under alla mina sexton år som fastighetsmäklare hände det då och då att säljaren ändrade sig men egentigen var det ganska sällan och jag tror inte det hände en enda gång när det fanns bud på begärt pris. Jag har försökt att rannsaka mig själv varför vi har råkat ut för det här två gånger, vi har trots allt inte lämnat bud och varit intresserad av så många hus alls.

Jag vill absolut inte beklaga mig men jag har fått anledning att fundera både på mitt eget beteende och hur marknaden fungerar. I ärlighetens namn måste jag också säga att vi har varit spretiga i vårt letande vilket kanske har gjort det hela svårare.

Först och främst tror jag att det är så att ett fritidshus är inget som säljaren oftast behöver eller måste sälja. För det mesta är säljaren inte i behov av någon ersättningsbostad vilket inte gör en försäljning nödvändig. Dessutom finns det inget självklart bra alternativ till avkastning på pengarna. Ett fritidshus är oftast obelånat, kanske ärvt eller har varit i familjens ägo i många år och har hittills varit bra att behålla som investering.

Idag är säljarna inte heller nöjda om försäljningspriset inte slutar en bra bit över begärt pris.

Ett fritidshus är kanske närmare förknippat med positiva känslor av lycka genom familjeband eller osedvanligt vackert läge vilket säkert gör det svårare att sälja. Här måste jag också medge att de ställen som vi ha fastnat för har varit älskliga så jag är den första att förstå säljarna. Ljuvligt läge, utsikt över vatten, charm, växthus, gästhus och andra härligheter har funnits med bland de utvalda.

Sedan har jag funderat på om vi har gjort något klassiskt fel under själva köpeprocessen. Jag, om någon, borde efter alla år som fastighetsmäklare veta hur man inte ska bete sig som spekulant och köpare. Det kanske är fel tillfälle från mig lämna några goda råd här men min erfarenhet säger att det är bra att:

  • Klargöra direkt för mäklaren att finansiering och lånelöfte är klart.
  • Acceptera mäklarens tider för visningar och inte besvära säljaren med extra visningar.
  • Vara trevlig och korrekt mot mäklaren som också är en människa.
  • Komma i tid till visningen och titta ordentligt på huset på en gång. Var systematiskt, gå till exempel alltid medsols och titta igenom varje rum ordentligt tillsammans. Försök att lämna känslorna hemma, om huset känns intressant var noggrann och observant.
  • Inte vara kritisk till huset/läget/omgivningen. Ställ inte för många komplicerade frågor till mäklaren utan ta reda på saker själv (genom kommunen, lantmäteriet, grannar).
  • Vara snabb och tydligt med att visa ett seriöst intresse.
  • Lämna inget skambud, börja inte budgivningen på alltför låg nivå. Stäm av med mäklaren hur säljaren tänker genomföra försäljningen.
  • Vara tillgänglig och snabb med att återkoppla under budgivningen.
  • Vara flexibel och anpassningsbar avseende säljarens önskemål om inflyttning/städning/lämna kvar saker. Gör det lätt för säljaren.

 

Ibland undrar jag vad som är den egentliga meningen med det hela, att det är så svårt för oss att finna vårt hus.  Vad är det som skall hända eller är det kanske så att det finns en anledning till att drömhuset låter vänta på sig? Det kanske ligger dolt i mörkret där borta vid vägens ände.

Västanhem både inredningsbutik och fastighetsmäklare

Dagen har tillbringats i Jönköping, eller rättare sagt den största delen av dagen satt jag på tåget. Gick förbi en fin inredningsbutik som även visade sig vara fastighetsmäklarfirma. Intressant koncept med fastighetsmäklare som har kontor bakom butikslokalen, ett bra sätt att marknadsföra mäklarfirman och vice versa. Kan tänka mig att bostäderna är smakfullt stylade. I butiken såg jag inspiration från Artilleriets The Kitchen och i övrigt är det naturmaterial med hantverkskänsla, knopplister, torkade blommor, mattallrikar med rak kant och grå/blå/gröna toner som gäller. En riktigt inspirerande inredningsbutik, Västanhem.

Att tipsa fastighetsmäklare om andra karriärmöjligheter och arbetsuppgifter

Badhus vid Bråvikens norra strand.

Trots att det är det roligaste arbetat jag har haft är jag så otroligt tacksam och glad över att jag inte arbetar som fastighetsmäklare längre. Eftersom vi letar fritidshus följer jag bostadsmarknaden i min tidigare stad där jag arbetade och jag ser hur oerhört tufft det är för mäklarna nu. Det är ingen bra kombination med till antalet fler och fler mäklare och väldigt få hus och bostadsrätter till salu.  Så gott som alla fastighetsmäklare arbetar på 100% provisionslön och då är det helt enkelt så att lönen kan bli väldigt låg eller till och med helt obefintlig vissa månader. Jag ser också hur själva fastighetsmäklarna omsätts snabbt. Många arbetar något år eller två, byter arbetsgivare eller lämnar yrket helt. Det resulterar i en tragisk utveckling där brist på erfarenhet och kunskap urholkar själva yrket. Mest tråkigt är det ändå att unga mäklare, och äldre med för den delen, inte kan livnära sig på sitt jobb och yrke. Utbildningar vid högskolorna kostar staten stora summor  där helt enkelt för många mäklare utbildas och dessutom resulterar i att många  lämnar yrket efter en alltför kort karriär.

Fastighetsmäklare är ofta den som förmedlar badhus och badhytter trots att de normalt inte är att betrakta som fast egendom eftersom de oftast står på någon annans mark till ex samfälld mark.

Flera gånger har jag fått mail av besvikna unga fastighetsmäklare som undrar hur de skall komma vidare i yrkeslivet och om jag kan ge tips på alternativa karriärmöjligheter. Vid ett tillfälle löd mitt svar så här om hur jag själv fann nya möjligheter:

”Jag arbetade som mäklare under 16 år men med tiden tyckte jag att det blev mer och mer slitsamt. Konkurrensen ökade och det blev svårare att få in objekt att förmedla. Det blev ständigt fler och fler mäklare på orten och min provisionsbaserade lön minskade samtidigt som jag arbetade minst lika mycket som tidigare. Jag var trött, hade funderat på att byta jobb, och gjort några halvhjärtade försök att byta bana utan att få napp på något nytt. Då bröt jag benet och blev liggande sysslolös på soffan och det var droppen som gjorde att jag 1. hade tid att fundera 2.  hade tid att leta/söka jobb 3. inte ville starta om på nytt och arbeta utan lön 2-3 månader efter benbrottet. I grannstaden fann jag arbete på Skatteverket inom fastighetstaxering. Absolut inte det arbete jag hade tänkt mig men det lät ganska skönt att komma bort från sälj/prestation/provisionslön. Arbetet var visserligen självständigt men passade inte min utåtriktade personlighet. Jag sökte vidare inom Skatteverket och började arbeta som lokalförsörjare.  Det innebär att leta lämpliga hyreslokaler till myndigheten, förhandla hyresavtal och medverka till lokalanpassningar. Arbetsuppgifterna är stimulerande och omväxlande och innebär många resor inom Sverige. Liknande arbetsuppgifter finns på de flesta andra stora myndigheterna som Arbetsförmedlingen, Tullverket, Polisen, Migrationsverket och Försäkringskassan. De här jobben kan benämnas som lokalsamordnare, lokalförsörjare, lokalstrateg eller lokalspecialist. Jag vet att flera fd fastighetsmäklare arbetar med de här arbetsuppgifter på olika myndigheter. De flesta som jag arbetar med är fastighetsekonomer och har då läst en likande utbildning som fastighetsmäklarna från högskolan i Gävle.

Jag har ganska många fd fastighetsmäklarkollegor som arbetar med helt andra arbetsuppgifter idag. När jag tänker efter har nog de flesta gått till anställningar hos kommunen och fastighetskontoret där. Det finns många olika typer av arbetsuppgifter där, till exempel som avtalsadministratör och lokalstrateg mm. Någon tipsade mig om att söka som bygglovshandläggare, det är ett bristyrke, och tyckte att jag skulle passa som det. Några mäklare finns på Lantmäteriet som är närbesläktat med fastighetstaxering. En av mina fd kollegor arbetar på fastighetsbolaget Castellum som uthyrare (visar lokaler och skriver avtal med lokalhyresgäster mm), någon annan som förvaltare där. En arbetar  som säljare av nyproduktion på Riksbyggen, en annan arbetar som gruppchef inom administration på Riksbyggen och en arbetar med nyproduktion och tillval hos PEAB.

Som tips tycker jag att du skall undersöka möjligheterna i din närhet hos kommunen, olika fastighetsbolag (PEAB, NCC, Riksbyggen, Klövern, Hemfosa, Stenvalvet, Castellum m fl) och statliga myndigheter (de arbetena annonseras inte ut traditionellt, kolla arbetsförmedlingens sida eller myndigheternas egna sidor).  Hoppas att mina tips leder dig till en ny spännande inriktning nu. Lycka till!”

Fredagsbukett och frustration över min tidigare yrkeskategori eller allt är inte guld som glimmar.

För det mesta tar jag fastighetsmäklare i försvar när kritik och nästan hånfulla kommentarer serveras utan omsvep när yrkeskategorin diskuteras. Det är många, både säljare och köpare, som har åsikter och känner sig lurade, förda bakom ljuset och tycker att något inte har ”gått riktigt till”. Det ligger i sakens natur, i tider med ändlösa budgivningar, att de flesta köpare känner sig missnöjda med mäklarens agerande. Jag har under mina nästan 20 år som fastighetsmäklare arbetat med ett femtiotal kollegor och jag vet att alla de arbetar oerhört seriöst och hårt för att hjälpa både säljare och köpare på bästa sätt.

De senaste åren har jag gått på otaliga visningar, både av lägenheter och fritidshus, i olika delar av landet. Blivit lite av expert att se mitt tidigare yrke från den andra siden så att säga. Och ja, jag måste säga att mäklarna gör ett jättebra jobb och arbetar precis som jag och mina kollegor gjorde eller gör. Meeen…. på en visning för ett par veckor sedan blev jag arg. Riktigt arg. Min väninna som var med blev nog förvånad över att jag kunde blixtra till så. Övervåningen i villan hade extremt låg takhöjd och jag tog fram tumstocken och mätte till 1,87 cm. Inte boarea. Gränsen går vid 1,90 cm med en minsta bredd på 0,60 cm. Fastighetsmäklaren hade gått på de offentliga uppgifterna i registret (som vi mäklare vet att de ofta är felaktiga) och marknadsförde ett hus som 40 kvm större än det egentligen var. Inte bra. ”Du har väl ögon att se med och en tumstock att mäta med du också” var min irriterade kommentar. Ok, oseriösa finns i alla branscher men på något vis gick det här rakt in i ryggmärgen på mig. Kom inte och gör ett dåligt jobb i ”min” bransch. Nej tack!

Dahliorna heter Dianas Memory, vasen är en loppisfyndad ”Glimma” och halsbandet med citrin är en av mina favoriter.

Om att vara fastighetsmäklare

IMG_5561 (1)

Snart är det tre år sedan jag bestämde mig för att sluta arbeta som fastighetsmäklare. Oj, vad tiden rusar iväg. Jag får  fortfarande ofta frågor från vänner som ber om tips och råd om deras försäljningar och köp av bostäder. Jag älskade själva arbetet som i grunden handlar om att hjälpa människor med deras kanske största affär i livet men tyvärr finns det många andra baksidor med själva yrket. Intressant artikel i Svenska Dagbladet idag, här, där en fastighetsmäklare berättar om sin syn på yrket. Det handlar om vassa armbågar och låga löner  i en manschauvinistisk bransch. Tyvärr kan jag bara hålla med. Jag hade kanske turen att under mina 14 första år arbeta för bra firmor men efter ytterligare några år bestämde jag mig för att göra något annat. Jag skall också erkänna att det är riktigt skönt att vara ledig på helger!

IMG_5562

Tidigare har jag här på bloggen försökt ge några goda råd till dig som skall sälja eller köpa bostad. Jag har även beskrivit min syn på fastighetsmäklaryrket och tips till dig som ändå drömmer om att bli fastighetsmäklare. Gå in i rubriken kategorier högst upp och leta upp Fd fastighetsmäklaren så finns det en hel del att läsa.

IMG_5563

Bilderna är från den här tiden för ett år sedan när åkern med raps bäddade in hela byn i ett milt gult kvällssken och blommig honungsdoft. Ljuvligt.

Återblickar och framtidsdrömmar

IMG_4156

IMG_4159 (1)

Såg ni på Husdrömmar igår? Jag noterar att innehållet i programmet har gått från typ byggtekniska fakta till att handla om minnen, känslor och relationer. Kanske det som är livet egentligen, innerst inne. När jag började arbeta som fastighetsmäklare var bostäderna som skulle säljas det viktigaste och intressantaste i mitt arbete och där mitt fokus låg. Med åren som gick blev samtalen med säljarna och köparna, människorna, essensen i själva arbetet och det som fyllde mina dagar med verkligt innehåll. Jag har fått ta del av så många fantastiska minnen förknippade med hus, om människorna där, om deras sorger, drömmar och förväntningar. Om spruckna relationer, nya kärlekar, växande familjer, sjuka barn, arvstvister. Glädje och sorg.

IMG_4160 (1)

IMG_4162

                            

Själv får jag frågan om varför en gammal dörr står i vardagsrummet. Svaret skulle kunna bli väldigt långt och säkert något osammanhängande så jag nöjer mig med att säga att den är både en kär återblick och en påminnelse om att det är dags att förverkliga drömmarna nu.

IMG_4112

I bostadsköparens huvud

IMG_1854

Efter mina sexton år som aktiv fastighetsmäklare har jag blivit lite av en psykolog eller åtminstone expert på hur människor tänker och agerar i rollen som köpare eller säljare av bostäder. En bostadsaffär är en komplex handling där pengar, relationer, marknaden och framför allt många olika känslor är inblandande hos både säljaren och köparen. I rollen som fastighetsmäklare står man mitt bland alla dessa personer som skall fatta ett av sina största och viktigaste beslut i livet. Många gånger har jag förundrats över alla känslor som kommer fram – det är ju trots allt bara köp eller försäljning av en bostad – men oftast känns det som om utfallet är viktigare än allt annat i livet. Till och med viktigare än hälsan eller att bibehålla goda relationer.

 

Jag tänkte dela med mig av några ovetenskapliga observationer av det mänskliga psyket som jag har gjort under åren.

 

Sanningen kommer i andra hand.
Det är ju så att var och en står sig själv närmast och därför är det lätt att inte vara helt ärlig som säljare eller köpare. Minnet är kort och säljare minns sällan när reparationer gjordes i villan och eventuella problem med huset glöms bort. Spekulanter säger ofta att lånelöfte är klart fast så inte är fallet. Nyfikna grannar är oftast just bara nyfikna men kommer in på visningen under förespegling att någon bekant är spekulant. Det allra vanligaste är att spekulanter hittar på anledningar varför en visningstid inte fungerar och begär en annan visningstid. Om det sedan inte går att ordna så kan spekulanten ändå komma på ordinarie visning, dvs resan/släktkalaset/golftävlingen blev inställd etc. Budgivare lämnar ibland bud på flera bostäder samtidigt och berättar inte det för mäklaren.

 

Ett ”kanske” är i princip alltid ett ”nej”.

De flesta människor har svårt att säga ”nej tack” rakt ut, kanske är man rädda att såra eller upplevas som oartig. Ett ”nej” lindas oftast in i ett diffust ”kanske” eller ”lägenheten är intressant, vi får se”. De som säljer privat men inte lyckas har oftast kommit till mig som mäklare och sagt ”det var ju så många som sa att de var intresserade”. De flesta är intresserade av bostaden på en visningen men inte så pass intresserade att de vill köpa den.

 

Betänketid eller utdragen beslutsprocess är oftast ett ”nej”.

Att vänta på att en spekulant skall bestämma sig för en bostad är oftast en väntan som inte resulterar i någonting. Den som vill ha betänketid visar på osäkerhet och tackar oftast nej till slut.

 

Den som ändrar sig en gång kan ofta ändra sig en gång till.

Det är ganska vanligt att en budgivare drar tillbaka sitt bud men min erfarenhet säger att när någon ändrar sig så är det lätt för den personen att ändra sig igen. Det händer ideligen i bostadsaffärer. Ganska ofta ändrar sig även säljaren och vill inte längre sälja sin bostad. Här misstänker jag att sanningen ibland är en annan än den orsak som framförs.  Oftast kommer dock den aktuella  bostaden ut till försäljning igen efter några månader.  När en viljeinriktning/tanke/idé har fått fäste hos oss människor så blir det oftast så förr eller senare.

 

Människor är ofta under påverkan av någon annan person. Som fastighetsmäklare är det absolut enklast att hjälpa någon som är singel och tar sitt beslut själv, dvs som inte har hjälp eller rättare sagt är under inflytande av förälder, barn eller någon annan närstående. Till exempel dödsbon som oftast består av flera släktingar är långsamma till beslut och där går det i princip aldrig att slutföra en affär snabbt. Alla viljor skall synkas och försäljningen skall utföras med många visningar där alla spekulanter får gott om tid. Här är det ingen ide att komma med bud före ordinarie visning.

 

Beslut är ångestfyllda för många.

Det gör att vissa människor tar beslut väldigt (för) snabbt för att på så sätt minimera ångesten. Andra vill dra ut på beslutet eller helst inte fatta något beslut alls av samma anledning.

 

Och till sist några generella råd från fd fastighetsmäklaren:

 

Mäklaren skall hjälpa både säljaren och köparen och vara en opartisk mellanman. Ta hjälp av mäklaren om du behöver få mer information, få lånelöfte eller vill veta exakt hur budgivningsprocessen går till. Fråga!

 

Var rak, ärlig och tydlig. Om du känner dig osäker, säg det.

 

Ha klart med lånelöfte och finansiering redan när du går på visning. En personlig bankkontakt som känner till hur marknaden fungerar i just din stad är bättre än någon internetbank utan lokal förankring.

 

Om du är spekulant fråga vem som är säljaren och hur säljaren vill ha det.

 

Om du är säljare var tydlig med mäklaren om hur försäljningen/budgivningen skall ske.

 

Om du är budgivare rekommenderar jag inte att man deltar i flera budgivningar samtidigt. Det blåser upp priset ibland utan substans och samtidigt kan säljaren helt plötsligt kan stå utan någon spekulant/budgivare alls. Vänta i stället tills budgivningen har avstannat och lägg ditt bud då om du fortfarande är intresserad av den aktuella bostaden.

 

Den vanligaste frågan till fd fastighetsmäklaren

IMG_8157 (1)

Vandrarhemmet i Haväng, Skåne.

Det finns en fråga som jag får oftare än andra frågor i min egenskap av fd fastighetsmäklare. Efter nästan tjugo år som aktiv fastighetsmäklare har jag varit med om eller rättare sagt hanterat hundratals med budgivningar. Idag är marknaden fortfarande het och många ser det som högsta vinsten att vinna budgivningen. Frågan är förstås hur gör jag för att vinna budgivningen?

 

Det är svårt att ge råd för varje budgivning är speciell och säljare, spekulanter och prisbilden på bostäderna är olika i varje enskilt fall. Några knep finns det i alla fall som jag har sett kan fungera.

IMG_8113

Stockrosor och gathus i Kivik.

Var snabb. Be om förhandsvisning, lämna ett bud över utgångspriset och försök få till en kontraktsskrivning innan den ordinarie första visningen. Denna strategi fungerar bäst om du är ensam på förhandsvisningen eller om det inte är fler än ett par stycken spekulanter där. I annat fall kan det ändå bli en rejäl budgivning precis som på vilken öppen visning som helst. Denna strategi fungerar oftast inte om säljaren är ett dödsbo. Det är oftast flera dödsbodelägare i ett dödsbo och de bestämmer tillsammans utan att ha en nära familjerelation vilket gör att de oftast vill ha alla visningar/ge alla chansen och låta det ”bli det pris det blir”.

 

Mäklarens uppgift är alltid att föra fram alla bud till säljaren och därefter är det säljaren som bestämmer om fler visningar skall hållas eller inte. Mäklaren vill oftast avsluta affären så snabbt som möjligt med en seriös spekulant (för att kunna fokusera på nästa affär) och inte som många tror dra ut på försäljningsprocessen och trissa upp budgivningen.

 

Visa beslutsamhet och intresse direkt. Bestäm vilket pris du kan tänkas ge för bostaden och lämna det budet direkt. Det innebär kanske att du ger ett bud 300 000 kr över utgångspriset direkt istället för att ge ett första bud på 50 000 kr över utgångspriset. Att lämna ett riktigt lågt högre bud t ex att höja med 10 000 kr är oftast inte så bra. Ett lågt bud är väldigt lätt för någon annan att bjuda över, då bjuder man så att säga in fler budgivare. Strategin att beslutsamt komma med ett riktigt högt bud snabbt skrämmer vanligtvis bort några budgivare som antingen har måttligt intresse eller är osäkra hur högt de vill gå i budgivningen. Vissa spekulanter bli så överrumplade när det kommer ett rejält högt första bud att de inte lämnar bud överhuvudtaget då.

 

Var ärlig, tydlig, snabb med besked och kör med öppna kort gentemot fastighetsmäklaren. Det är ingen ide att försöka spela något spel eller försöka lura fastighetsmäklaren. Det ser vi igenom efter många år av erfarenhet. Fastighetsmäklare är också människor som uppskattar ärlighet, att någon är schysst. Det för vi fram till säljaren som för det mesta vill sälja till någon som helt enkelt bara är ärlig och trevlig. Det kan göra att det blir du som bli köpare. Vi tycker inte om när någon ljuger. Använd vår kunskap istället – fråga oss om hur säljaren vill ha det, hur budgivningen går till, när besked önskas, om inflyttningsdag.