Bostadsmarknaden – en framtidsspaning

Trapparken, Tollare torg, Nacka.

Det är verkligen ett högriskprojekt att ge sig på att sia om bostadsmarknadens framtid. Hur många gånger har inte professorerna på KTH, Kungliga Tekniska Högskolan, haft fel i sina utsagor.

Jag kan inte låta bli att tycka att vi går mot en intressant framtid gällande utvecklingen på bostadsmarknaden. Jag följer allt som skrivs, debatteras och ny lagstiftning inom området. Det lite överdrivna intresset måste vara en kvarleva från mina år som fastighetsmäklare. För egen del finns det dock inga framtida planer på köp eller försäljning av bostad.

Jag är av den uppfattningen att vi står inför en nedgång av bostadspriserna men som kommer att slå olika mellan städer, regioner och olika typer av bostäder. På orter med god tillgång på arbetstillfällen och med brist bostäder  kan priserna hållas uppe men även där borde en nedgång eller åtminstone avmattning av prisökningen ske.

Faktorer som borde tala för en nedgång av priserna på bostadsmarknaden:

– En sannolik fördubbling av utlåningsräntan inom en period av två år. Ett lån på 3 000 000 kr blir då ca 31 000 kr dyrare per år om räntan stiger med 1,5 procentenhet.

– Mindre disponibel inkomst för hushållen beroende på inflationen med bland annat högre priser på mat, bränsle, fritidsaktiviteter. Troligtvis kommer även till exempel hästar, hundar och fritidsbåtar sjunka i pris.

– En omprioritering av livstilen efter pandemin där kostnader för boendet prioriters mindre till förmån för resor, upplevelser och social samvaro.

– Incitament att använda bostäder som ren investering kommer att minska när räntorna ökar. Jag har aldrig ansett att vi har en brist på bostäder i Sverige men däremot en överefterfrågan beroende bland annat på obefintlig inlåningsränta. Bostäder som rena investeringsobjekt kommer att minska och därmed efterfrågan.

– Bankerna kommer rimligtvis ställa högre krav på bostadsköparna, dvs utrymmet att låna till bostad kommer att minska och mer kontantinsats krävs. Detta kan komma att minska efterfrågan och därmed prisbilden.

– Budgivningspsykologin. Om antalet budgivare minskar kommer priserna sjunka. Till en början kommer säljarna hålla emot men efter en tid måste bostäderna trots allt säljas. Försäljningarna kommer ta längre tid och köpare hinner tänka efter och kanske inte dras med i budgivningshysteri.

Andra negativa effekter som kan uppstå på bostadsmarknaden:

Risk för unga att förlora kontantinsatsen
En konsekvens av sjunkande priser på bostadsmarknaden  kan bli att nyblivna och ofta unga bostadsägare kan förlora sin kontantinsats. Det kan ske om den ägda bostaden måste säljas till ett lägre pris än den ursprungligen köptes för. Exempel: En bostad köps för 4 000 000 kr där köparen sätter in 800 000 kr kontant (20%). Om samma bostad måste säljas till 15% lägre pris, det vill säga 3 400 000 kr har säljaren då endast kvar 200 000 kr av sin ursprungliga kontantinsats på 800 000. De 200 000 kr kommer då inte räcka till kontantinsats för att köpa en ny bostad även om den nya bostaden också har gått ner i pris. Exemplet är förenklat och bortser från till exempel kostnader som lagfartsavgift och mäklararvode men det gör kalkylen tyvärr bara ännu sämre.

Ökade räntekostnader för bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsinnehavare kan drabbas dubbelt när räntekostnaden ökar. Nyare bostadsrättsföreningar som ofta är högt belånade kan  tvingas höja månadsavgifterna (kanske kraftigt) då räntekostnaden ökar. Den ökade räntan belastar då bostadsrättsinnehavaren som har egna lån dubbelt. Bostadrättsföreningarnas ekonomi kommer att behöva granskas mer ingående innan köp av bostadsrätt. Lägenheter i äldre solida föreningar kommer att klara sig bättre vid en prisnedgång.

Fd fastighetsmäklaren ryter ifrån

Dalarö, Stockholms skärgård. Fastigheterna på bilden har inget med texten att göra.

När man som jag har arbetat som fastighetsmäklare under många år tidigare är det omöjligt att inte bli tillfrågad om råd och ofrivilligt bli involverad i vänners och släktingars fastighetsaffärer. Det har fått till följd att jag har fått stor insikt i hur den så kallade marknaden fungerar i några delar av landet.

Det som slår mig idag är tyvärr fastighetsmäklarnas oförmåga eller ovilja att på ett ungefär sätta rätt utgångspris. Idag är det snarare regel än undantag att utgångspriset ökar med 10-40% vid budgivning. När jag arbetade som fastighetsmäklare för några år sedan var inte budgivningarna på långt när så våldsamma som idag.

Jag är medveten om att räntorna är låga (än så länge), efterfrågan stor och att utbudet av till exempel villor och fritidshus är lågt på flera orter. Trots det borde verksamma fastighetsmäklare känna sin marknad och kunna medverka till realistiska utgångspriser givet utgångsläget.

Nyligen såldes en mindre gård här i närheten där utgångspriset gick upp med 95%, det vill säga att slutpriset blev nästan dubbelt så högt som det utannonserade. Jag sa direkt när jag såg annonsen att utgångspriset var orimligt och att det borde bli ungefär det dubbla. Hur kan erfarna fastighetsmäklare pricka så fel, är det okunskap eller beror det på något annat? Visserligen har säljaren självklart rätt att bestämma utgångspriset men jag vet av egen erfarenhet att man som fastighetsmäklare har stor påverkan och att de flesta säljare litar på fastighetsmäklarens ord.

I en annan del av landet blev nyligen en mäklare varnad efter att utgångspriset på knappt 4 miljoner slutade med en köpeskilling på 13 miljoner, detta gällde en sjötomt.

Ett incitament för mäklare att gå ut med medvetet för lågt utgångspris kan vara möjligheten till bra förtjänst och högt mäklararvode. Arvodet läggs ofta upp som en ”trappa” där mäklarens förtjänst blir avsevärt högre när försäljningspriset överstiger en viss summa. Oftast kan arvodet ligga på till exempel 10% av köpeskilling över en visst bestämt försäljningspris. Det kan snabbt bli en obehaglig överraskning för säljaren som tvingas betala flera hundra tusen i mäklararvode om bostadens försäljningspris ökar med flera miljoner. Mäklaren har alltid en större kunskap om marknaden än säljaren.

En fråga jag ställer mig själv är om mekanismer och psykolog i budgivningssituationen påverkar marknaden så att det bidrar till en högre prisnivå generellt?

Tyvärr måste jag ge min före detta yrkeskategori en riktigt rejäl känga här, det är inte ok med lockpriser. Jag tror de allra flesta mäklare är så erfarna och kunniga att man vet ungefär var det verkliga slutpriset rimligtvis borde bli. Något enstaka fel i arbetet kan självklart ske men inte regelmässigt. Skärpning! Jag är förvånad över att inte branschen själv tar tag i detta oskick, belyser problemet och stävjar det. Det är nog tyvärr bara en sättning av marknaden som kan råda bot på fenomenet skenande budgivningar.

Favoriter sedan länge i bokhyllan

Hem, hus, bostäder. Människor och boplatser. Jag har alltid varit intresserad, kanske fascinerad, av just dessa två grundpelare i livet. Med tiden som fastighetsmäklare blev mötet med människorna mer intressant än själva bostäderna men intresset för olika typer av hem och bostäder har bestått. Jag dammar av gamla vackra och innehållsrika böcker i bokhyllan. Om man skall leta efter en bok så är det faktaspäckade ”Så byggdes husen 1880-1980” av Cecilia Björk m fl författare. Intressant och detaljerat om flerbostadshus och dess olika byggnadsstilar genom tiderna. Det finns även en nyare och kompletterad upplaga. Ett boktips.

Lockpriserna är här igen

Under några månader har jag haft anledning att studera bostadsrättsprisernas utveckling i Stockholmstrakten och jag kan bara konstatera att lockpriserna är här igen. Jag har ingen statistik att referera till men jag ser ett tydligt mönster där väldigt många lägenheter blir sålda till priser långt över utgångspriset. Det är ganska lätt att genomskåda att när utgångspriset är satt precis under ett jämt miljontal kronor räknar säljaren (och fastighetsmäklaren) med ett försäljningspris som landar några hundra tusen däröver.

Efter alla mina egna år som fastighetsmäklare vet jag att det är väldigt många spekulanter som tror att det är fastighetsmäklaren som vill trissa upp priset men mäklaren vill egentligen mest bara ha en snabb, okomplicerad och trygg affär så att det går att fokusera på nästa affär. Visserligen ligger det i fastighetsmäklarens intresse att få en nöjd säljare som glatt berättar det för sina vänner om en snabb och lyckosam försäljning men viktigast brukar vara att hålla hög omsättning.

Många säljare tycks också vilja klara av försäljningen så snabbt och smidigt som möjligt, det är framför allt lägenheter som tas bort innan första visningen. Säljarna är ofta oroliga och tycker ibland det känns tryggt att acceptera ett snabbt bud som kanske ligger 10-15% över utgångspriset. Som spekulant är det lättare att lyckas med med den köptaktiken om utgångspriset är lågt satt.

Den svåra konsten att finna ett fritidshus

Mitt tålamod är hårt prövat. Det som till synes borde vara ganska enkelt har visat sig vara riktigt svårt. Ja, ibland känns det faktiskt helt omöjligt.

Jag pratar om att finna ett fritidshus. Min man och jag har hållit på ett tag nu och jag får ständigt frågan om hur det går. Det ärliga svaret är ”inte bra alls”. Två gånger när vi har lämnat bud har säljaren hoppat av, det vill säga bestämt sig för att inte sälja längre och därmed dragit tillbaka försäljningsuppdraget. Den första gången hade vi kommit så långt att vi genom fastighetsmäklaren var överens om pris och hade satt upp tid för kontraktsskrivning. Den andra gången var vi den enda budgivaren när säljaren ändrade sig. Till det kommer några hus som har skenat iväg i budgivningar och ett par där ägar- och nyttjandeförhållandena avseende strand och brygga varit oklara.

Under alla mina sexton år som fastighetsmäklare hände det då och då att säljaren ändrade sig men egentigen var det ganska sällan och jag tror inte det hände en enda gång när det fanns bud på begärt pris. Jag har försökt att rannsaka mig själv varför vi har råkat ut för det här två gånger, vi har trots allt inte lämnat bud och varit intresserad av så många hus alls.

Jag vill absolut inte beklaga mig men jag har fått anledning att fundera både på mitt eget beteende och hur marknaden fungerar. I ärlighetens namn måste jag också säga att vi har varit spretiga i vårt letande vilket kanske har gjort det hela svårare.

Först och främst tror jag att det är så att ett fritidshus är inget som säljaren oftast behöver eller måste sälja. För det mesta är säljaren inte i behov av någon ersättningsbostad vilket inte gör en försäljning nödvändig. Dessutom finns det inget självklart bra alternativ till avkastning på pengarna. Ett fritidshus är oftast obelånat, kanske ärvt eller har varit i familjens ägo i många år och har hittills varit bra att behålla som investering.

Idag är säljarna inte heller nöjda om försäljningspriset inte slutar en bra bit över begärt pris.

Ett fritidshus är kanske närmare förknippat med positiva känslor av lycka genom familjeband eller osedvanligt vackert läge vilket säkert gör det svårare att sälja. Här måste jag också medge att de ställen som vi ha fastnat för har varit älskliga så jag är den första att förstå säljarna. Ljuvligt läge, utsikt över vatten, charm, växthus, gästhus och andra härligheter har funnits med bland de utvalda.

Sedan har jag funderat på om vi har gjort något klassiskt fel under själva köpeprocessen. Jag, om någon, borde efter alla år som fastighetsmäklare veta hur man inte ska bete sig som spekulant och köpare. Det kanske är fel tillfälle från mig lämna några goda råd här men min erfarenhet säger att det är bra att:

  • Klargöra direkt för mäklaren att finansiering och lånelöfte är klart.
  • Acceptera mäklarens tider för visningar och inte besvära säljaren med extra visningar.
  • Vara trevlig och korrekt mot mäklaren som också är en människa.
  • Komma i tid till visningen och titta ordentligt på huset på en gång. Var systematiskt, gå till exempel alltid medsols och titta igenom varje rum ordentligt tillsammans. Försök att lämna känslorna hemma, om huset känns intressant var noggrann och observant.
  • Inte vara kritisk till huset/läget/omgivningen. Ställ inte för många komplicerade frågor till mäklaren utan ta reda på saker själv (genom kommunen, lantmäteriet, grannar).
  • Vara snabb och tydligt med att visa ett seriöst intresse.
  • Lämna inget skambud, börja inte budgivningen på alltför låg nivå. Stäm av med mäklaren hur säljaren tänker genomföra försäljningen.
  • Vara tillgänglig och snabb med att återkoppla under budgivningen.
  • Vara flexibel och anpassningsbar avseende säljarens önskemål om inflyttning/städning/lämna kvar saker. Gör det lätt för säljaren.

 

Ibland undrar jag vad som är den egentliga meningen med det hela, att det är så svårt för oss att finna vårt hus.  Vad är det som skall hända eller är det kanske så att det finns en anledning till att drömhuset låter vänta på sig? Det kanske ligger dolt i mörkret där borta vid vägens ände.

Västanhem både inredningsbutik och fastighetsmäklare

Dagen har tillbringats i Jönköping, eller rättare sagt den största delen av dagen satt jag på tåget. Gick förbi en fin inredningsbutik som även visade sig vara fastighetsmäklarfirma. Intressant koncept med fastighetsmäklare som har kontor bakom butikslokalen, ett bra sätt att marknadsföra mäklarfirman och vice versa. Kan tänka mig att bostäderna är smakfullt stylade. I butiken såg jag inspiration från Artilleriets The Kitchen och i övrigt är det naturmaterial med hantverkskänsla, knopplister, torkade blommor, mattallrikar med rak kant och grå/blå/gröna toner som gäller. En riktigt inspirerande inredningsbutik, Västanhem.

Att tipsa fastighetsmäklare om andra karriärmöjligheter och arbetsuppgifter

Badhus vid Bråvikens norra strand.

Trots att det är det roligaste arbetat jag har haft är jag så otroligt tacksam och glad över att jag inte arbetar som fastighetsmäklare längre. Eftersom vi letar fritidshus följer jag bostadsmarknaden i min tidigare stad där jag arbetade och jag ser hur oerhört tufft det är för mäklarna nu. Det är ingen bra kombination med till antalet fler och fler mäklare och väldigt få hus och bostadsrätter till salu.  Så gott som alla fastighetsmäklare arbetar på 100% provisionslön och då är det helt enkelt så att lönen kan bli väldigt låg eller till och med helt obefintlig vissa månader. Jag ser också hur själva fastighetsmäklarna omsätts snabbt. Många arbetar något år eller två, byter arbetsgivare eller lämnar yrket helt. Det resulterar i en tragisk utveckling där brist på erfarenhet och kunskap urholkar själva yrket. Mest tråkigt är det ändå att unga mäklare, och äldre med för den delen, inte kan livnära sig på sitt jobb och yrke. Utbildningar vid högskolorna kostar staten stora summor  där helt enkelt för många mäklare utbildas och dessutom resulterar i att många  lämnar yrket efter en alltför kort karriär.

Fastighetsmäklare är ofta den som förmedlar badhus och badhytter trots att de normalt inte är att betrakta som fast egendom eftersom de oftast står på någon annans mark till ex samfälld mark.

Flera gånger har jag fått mail av besvikna unga fastighetsmäklare som undrar hur de skall komma vidare i yrkeslivet och om jag kan ge tips på alternativa karriärmöjligheter. Vid ett tillfälle löd mitt svar så här om hur jag själv fann nya möjligheter:

”Jag arbetade som mäklare under 16 år men med tiden tyckte jag att det blev mer och mer slitsamt. Konkurrensen ökade och det blev svårare att få in objekt att förmedla. Det blev ständigt fler och fler mäklare på orten och min provisionsbaserade lön minskade samtidigt som jag arbetade minst lika mycket som tidigare. Jag var trött, hade funderat på att byta jobb, och gjort några halvhjärtade försök att byta bana utan att få napp på något nytt. Då bröt jag benet och blev liggande sysslolös på soffan och det var droppen som gjorde att jag 1. hade tid att fundera 2.  hade tid att leta/söka jobb 3. inte ville starta om på nytt och arbeta utan lön 2-3 månader efter benbrottet. I grannstaden fann jag arbete på Skatteverket inom fastighetstaxering. Absolut inte det arbete jag hade tänkt mig men det lät ganska skönt att komma bort från sälj/prestation/provisionslön. Arbetet var visserligen självständigt men passade inte min utåtriktade personlighet. Jag sökte vidare inom Skatteverket och började arbeta som lokalförsörjare.  Det innebär att leta lämpliga hyreslokaler till myndigheten, förhandla hyresavtal och medverka till lokalanpassningar. Arbetsuppgifterna är stimulerande och omväxlande och innebär många resor inom Sverige. Liknande arbetsuppgifter finns på de flesta andra stora myndigheterna som Arbetsförmedlingen, Tullverket, Polisen, Migrationsverket och Försäkringskassan. De här jobben kan benämnas som lokalsamordnare, lokalförsörjare, lokalstrateg eller lokalspecialist. Jag vet att flera fd fastighetsmäklare arbetar med de här arbetsuppgifter på olika myndigheter. De flesta som jag arbetar med är fastighetsekonomer och har då läst en likande utbildning som fastighetsmäklarna från högskolan i Gävle.

Jag har ganska många fd fastighetsmäklarkollegor som arbetar med helt andra arbetsuppgifter idag. När jag tänker efter har nog de flesta gått till anställningar hos kommunen och fastighetskontoret där. Det finns många olika typer av arbetsuppgifter där, till exempel som avtalsadministratör och lokalstrateg mm. Någon tipsade mig om att söka som bygglovshandläggare, det är ett bristyrke, och tyckte att jag skulle passa som det. Några mäklare finns på Lantmäteriet som är närbesläktat med fastighetstaxering. En av mina fd kollegor arbetar på fastighetsbolaget Castellum som uthyrare (visar lokaler och skriver avtal med lokalhyresgäster mm), någon annan som förvaltare där. En arbetar  som säljare av nyproduktion på Riksbyggen, en annan arbetar som gruppchef inom administration på Riksbyggen och en arbetar med nyproduktion och tillval hos PEAB.

Som tips tycker jag att du skall undersöka möjligheterna i din närhet hos kommunen, olika fastighetsbolag (PEAB, NCC, Riksbyggen, Klövern, Hemfosa, Stenvalvet, Castellum m fl) och statliga myndigheter (de arbetena annonseras inte ut traditionellt, kolla arbetsförmedlingens sida eller myndigheternas egna sidor).  Hoppas att mina tips leder dig till en ny spännande inriktning nu. Lycka till!”

Fredagsbukett och frustration över min tidigare yrkeskategori eller allt är inte guld som glimmar.

För det mesta tar jag fastighetsmäklare i försvar när kritik och nästan hånfulla kommentarer serveras utan omsvep när yrkeskategorin diskuteras. Det är många, både säljare och köpare, som har åsikter och känner sig lurade, förda bakom ljuset och tycker att något inte har ”gått riktigt till”. Det ligger i sakens natur, i tider med ändlösa budgivningar, att de flesta köpare känner sig missnöjda med mäklarens agerande. Jag har under mina nästan 20 år som fastighetsmäklare arbetat med ett femtiotal kollegor och jag vet att alla de arbetar oerhört seriöst och hårt för att hjälpa både säljare och köpare på bästa sätt.

De senaste åren har jag gått på otaliga visningar, både av lägenheter och fritidshus, i olika delar av landet. Blivit lite av expert att se mitt tidigare yrke från den andra siden så att säga. Och ja, jag måste säga att mäklarna gör ett jättebra jobb och arbetar precis som jag och mina kollegor gjorde eller gör. Meeen…. på en visning för ett par veckor sedan blev jag arg. Riktigt arg. Min väninna som var med blev nog förvånad över att jag kunde blixtra till så. Övervåningen i villan hade extremt låg takhöjd och jag tog fram tumstocken och mätte till 1,87 cm. Inte boarea. Gränsen går vid 1,90 cm med en minsta bredd på 0,60 cm. Fastighetsmäklaren hade gått på de offentliga uppgifterna i registret (som vi mäklare vet att de ofta är felaktiga) och marknadsförde ett hus som 40 kvm större än det egentligen var. Inte bra. ”Du har väl ögon att se med och en tumstock att mäta med du också” var min irriterade kommentar. Ok, oseriösa finns i alla branscher men på något vis gick det här rakt in i ryggmärgen på mig. Kom inte och gör ett dåligt jobb i ”min” bransch. Nej tack!

Dahliorna heter Dianas Memory, vasen är en loppisfyndad ”Glimma” och halsbandet med citrin är en av mina favoriter.

Om att vara fastighetsmäklare

IMG_5561 (1)

Snart är det tre år sedan jag bestämde mig för att sluta arbeta som fastighetsmäklare. Oj, vad tiden rusar iväg. Jag får  fortfarande ofta frågor från vänner som ber om tips och råd om deras försäljningar och köp av bostäder. Jag älskade själva arbetet som i grunden handlar om att hjälpa människor med deras kanske största affär i livet men tyvärr finns det många andra baksidor med själva yrket. Intressant artikel i Svenska Dagbladet idag, här, där en fastighetsmäklare berättar om sin syn på yrket. Det handlar om vassa armbågar och låga löner  i en manschauvinistisk bransch. Tyvärr kan jag bara hålla med. Jag hade kanske turen att under mina 14 första år arbeta för bra firmor men efter ytterligare några år bestämde jag mig för att göra något annat. Jag skall också erkänna att det är riktigt skönt att vara ledig på helger!

IMG_5562

Tidigare har jag här på bloggen försökt ge några goda råd till dig som skall sälja eller köpa bostad. Jag har även beskrivit min syn på fastighetsmäklaryrket och tips till dig som ändå drömmer om att bli fastighetsmäklare. Gå in i rubriken kategorier högst upp och leta upp Fd fastighetsmäklaren så finns det en hel del att läsa.

IMG_5563

Bilderna är från den här tiden för ett år sedan när åkern med raps bäddade in hela byn i ett milt gult kvällssken och blommig honungsdoft. Ljuvligt.

Återblickar och framtidsdrömmar

IMG_4156

IMG_4159 (1)

Såg ni på Husdrömmar igår? Jag noterar att innehållet i programmet har gått från typ byggtekniska fakta till att handla om minnen, känslor och relationer. Kanske det som är livet egentligen, innerst inne. När jag började arbeta som fastighetsmäklare var bostäderna som skulle säljas det viktigaste och intressantaste i mitt arbete och där mitt fokus låg. Med åren som gick blev samtalen med säljarna och köparna, människorna, essensen i själva arbetet och det som fyllde mina dagar med verkligt innehåll. Jag har fått ta del av så många fantastiska minnen förknippade med hus, om människorna där, om deras sorger, drömmar och förväntningar. Om spruckna relationer, nya kärlekar, växande familjer, sjuka barn, arvstvister. Glädje och sorg.

IMG_4160 (1)

IMG_4162

                            

Själv får jag frågan om varför en gammal dörr står i vardagsrummet. Svaret skulle kunna bli väldigt långt och säkert något osammanhängande så jag nöjer mig med att säga att den är både en kär återblick och en påminnelse om att det är dags att förverkliga drömmarna nu.

IMG_4112